Unbewegliches Vermögen
Letzte Überprüfung 25 Sep 2023
Abschreibungen
planmäßige
linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, Substanzabschreibung bei Bodenschätzen (zB Schotter)
außerplanmäßige
bei (dauernder) Wertminderung
Abschreibungsgruppen
Grund und Boden
nur außerplanmäßige Abschreibung
Gebäude
ohne Nachweis bis zu 2,5% pa.; davon abweichend bei für Wohnzwecke überlassene Gebäude bis zu 1,5 % pa.;
außerbetrieblich vermietete Gebäude: bis zu 1,5 % pa.
kürzere Nutzungsdauer bei vorhandenem Sachver- ständigengutachten oder Leichtbauweise (4 % pa.) und bei Errichtung vor 1915 (2 % pa.).
beschleunigte Abschreibung bei Anschaffung/Her- stellung nach dem 30.6.2020 anwendbar; Absch- reibungssatz: im 1. Jahr max. das 3-fache, im 2. Jahr max. das 2-fache, in Folgejahren "normaler Absch- reibungssatz"; keine Halbjahresabschreibungsregelung
Bemessungsgrundlage bei Gebäuden
bei mindestens 80%iger unmittelbarer Nutzung zur Betriebsausübung von den gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne Grund und Boden (aber bis zu 20 % Privatanteil), ansonsten von den aliquoten Anschaffungs- und Herstellungskosten
bei unter 20%iger betrieblicher Nutzung: Gebäude bleibt Privatvermögen, Absetzung der anteiligen Kosten aber möglich
im außerbetrieblichen Bereich: Von den Anschaffungs- kosten eines bebauten Grundstückes sind grund- sätzlich 40 % (je nach Lage und Beschaffenheit der Immobilie unter Umständen auch 20 % bzw. 30 %) als Grund und Boden auszuscheiden
Sonderabschreibungen
Betrieblich:
Aufwendungen im Interesse eines denkmalge- schützten Gebäudes können auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Instandsetzungsaufwendungen für Gebäude, die für Wohnzwecke an betriebsfremde Personen vermietet werden: Soweit Aufwendungen nicht durch Subventionen gedeckt werden, sind diese auf 15 Jahre zu verteilen.
Außerbetrieblich:
Unter bestimmten Voraussetzungen beschleunigte Abschreibung auf 15 Jahre möglich. Instandsetzungs- aufwendungen bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen siehe oben.
Zuschreibung
Zuschreibungspflicht bis zu den historischen Anschaffungskosten
Immobilienertragsteuer
Steuergegenstand
Gewinne aus der Veräußerung von betrieblichen und privaten Grundstücken (unabhängig von der Behalte- dauer) durch natürliche Personen
Ausnahmen: Weiterhin Tarifbesteuerung insbesondere bei gewerblichen Grundstückshändlern und bei Steuer- pflichtigen, deren Unternehmensschwerpunkt in der Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt
Steuersatz
30 %
Option zur Regelbesteuerung möglich;
für Altvermögen bestehen Sonderregelungen
Einhebung
grundsätzlich im Rahmen der Selbstberechnung durch Rechtsanwalt oder Notar
Befreiungen
-
■ private Immobilien, die seit der Anschaffung bzw. Herstellung und mindestens 2 Jahre durchgehend oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird
■ private selbst hergestellte Gebäude, wenn nicht vermietet
■ Grundstückstausch im Rahmen von Zusammen- legungs- oder Flurbereinigungsverfahren
■ Immobilienverkauf infolge eines (drohenden) behördlichen Eingriffs
Grunderwerbsteuer
Steuergegenstand
Rechtsvorgänge, die Anspruch auf Übereignung oder Verwertung eines inländischen Grundstücks geben
Vereinigung von ≥ 95 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- bzw. Kapitalge- sellschaft in einer Hand oder in der Hand einer Unter- nehmensgruppe oder Übertragung von ≥ 95 % der Anteile bei Personengesellschaften (Übertragung an neue Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren relevant)
Grundstück: Grund und Boden, Gebäude, Zuwachs, Zugehör, Baurechte, Superädifikate; bei Übertragung von Anteilen an Gesellschaften uU vermeidbar
Bemessungsgrundlage
grundsätzlich die Gegenleistung, aber mindestens der Grundstückswert (Mindestbemessungsgrundlage)
Grundstückswert leitet sich aus dem gemeinen Wert (Verkehrswert) ab bzw. Pauschalermittlung
bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken: einfacher Einheitswert
Steuersatz
Tarif abhängig, ob Vorgang
■ entgeltlich
■ unentgeltlich
■ teilentgeltlich
Gesetzliche Definition der „Entgeltlichkeit“:
| unentgeltlicher Erwerb |
Gegenleistung < 30 % des Grund- stückswertes |
| teilentgeltlicher Erwerb |
Gegenleistung > 30 % aber < 70 % des Grundstückswertes |
| entgeltlicher Erwerb |
Gegenleistung > 70 % des Grund- stückswertes |
entgeltlicher Erwerb (entgeltlicher Teil eines teilent- geltlichen Erwerbes): 3,5 %
unentgeltlicher Erwerb (unentgeltlicher Teil) laut Stufentarif:
| für die ersten |
EUR 250,000 |
0.50% |
| für die nächsten |
EUR 150,000 |
2.00% |
| über |
EUR 400,000 |
3.50% |
Stets als unentgeltlicher Erwerb gelten zB:
■ Erbanfall, Vermächtnis (auch außerhalb des Familienverbandes)
■ Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbandes
In folgenden Fällen beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5 % (Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Grundstückswert):
■ Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften (bei mindestens 95 % des Gesellschafterbestandes innerhalb von 5 Jahren)
■ Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapital- gesellschaften (bei mindestens 95 % der Anteile)
■ Vorgänge nach dem Umgründungsteuergesetz
Immobiliensteuern
Grundsteuer
Steuergegenstand
inländischer Grundbesitz:
■ land- und forstwirtschaftliches Vermögen
■ Grundvermögen
■ Betriebsvermögen, soweit es in Betriebsgrund- stücken besteht
Bemessungsgrundlage durch Finanzämter festgestellt (Basis ist der Einheitswert des Grundstücks)
Steuermesszahl grundsätzich 2 ‰
Bemessungsgrundlage
von den Finanzämtern festgestellte Grundsteuermess- betrag (errechnet aus dem Einheitswert des jeweiligen Grundbesitzes)
Immobilienfonds
Eigentümer des Fondsvermögens
Fondsgesellschaft, somit keine Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer für Anleger
Jährliche Bewertung
durch zwei Sachverständige
Fremdfinanzierung
Maximal zulässig 50 %
Risikostreuung
Mindestens 10 Immobilien, Wert pro Immobilie kleiner als 20 % des gesamten Fondsvermögens
mindestens 10 % und maximal 49 % des Fondsvermö- gens: Bankguthaben, Forderungswertpapiere; oder Bankzusage
maximal 49 % Anteile an Grundstücksgesellschaften bei Spezialfonds: Sonderregelungen
Steuerpflicht
laufende Besteuerung: anteiliger Gewinn aus Vermie- tung und Verpachtung, Gewinnausschüttungen aus inländischen Kapitalgesellschaften, sowie Liquiditäts- gewinn und 80 % des Wertzuwachses (soweit nicht DBA-befreit).
bei Verkauf des Anteilscheines: Besteuerung des bisher nicht erfassten Wertzuwachses (20 %)
KESt-Pflicht mit 27,5 %, endbesteuert (im Fall des Public-Placements), Option zur Veranlagung möglich (55 % ESt)
ausländische Investmentsfonds: OP
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