Abschreibungen
planmäßige
linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, Substanzabschreibung bei Bodenschätzen (zB Schotter)
außerplanmäßige
bei (dauernder) Wertminderung
Abschreibungsgruppen
Grund und Boden
nur außerplanmäßige Abschreibung
Gebäude
ohne Nachweis bis zu 2,5% pa.; davon abweichend bei für Wohnzwecke überlassene Gebäude bis zu 1,5 % pa.;
außerbetrieblich vermietete Gebäude: bis zu 1,5 % pa.
kürzere Nutzungsdauer bei vorhandenem Sachver- ständigengutachten oder Leichtbauweise (4 % pa.) und bei Errichtung vor 1915 (2 % pa.).
beschleunigte Abschreibung bei Anschaffung/Her- stellung nach dem 30.6.2020 anwendbar; Absch- reibungssatz: im 1. Jahr max. das 3-fache, im 2. Jahr max. das 2-fache, in Folgejahren "normaler Absch- reibungssatz"; keine Halbjahresabschreibungsregelung
Bemessungsgrundlage bei Gebäuden
bei mindestens 80%iger unmittelbarer Nutzung zur Betriebsausübung von den gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten ohne Grund und Boden (aber bis zu 20 % Privatanteil), ansonsten von den aliquoten Anschaffungs- und Herstellungskosten
bei unter 20%iger betrieblicher Nutzung: Gebäude bleibt Privatvermögen, Absetzung der anteiligen Kosten aber möglich
im außerbetrieblichen Bereich: Von den Anschaffungs- kosten eines bebauten Grundstückes sind grund- sätzlich 40 % (je nach Lage und Beschaffenheit der Immobilie unter Umständen auch 20 % bzw. 30 %) als Grund und Boden auszuscheiden
Sonderabschreibungen
Betrieblich:
Aufwendungen im Interesse eines denkmalge- schützten Gebäudes können auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Instandsetzungsaufwendungen für Gebäude, die für Wohnzwecke an betriebsfremde Personen vermietet werden: Soweit Aufwendungen nicht durch Subventionen gedeckt werden, sind diese auf 15 Jahre zu verteilen.
Außerbetrieblich:
Unter bestimmten Voraussetzungen beschleunigte Abschreibung auf 15 Jahre möglich. Instandsetzungs- aufwendungen bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen siehe oben.
Zuschreibung
Zuschreibungspflicht bis zu den historischen Anschaffungskosten
Immobilienertragsteuer
Steuergegenstand
Gewinne aus der Veräußerung von betrieblichen und privaten Grundstücken (unabhängig von der Behalte- dauer) durch natürliche Personen
Ausnahmen: Weiterhin Tarifbesteuerung insbesondere bei gewerblichen Grundstückshändlern und bei Steuer- pflichtigen, deren Unternehmensschwerpunkt in der Überlassung und Veräußerung von Grundstücken liegt
Steuersatz
30 %
Option zur Regelbesteuerung möglich;
für Altvermögen bestehen Sonderregelungen
Einhebung
grundsätzlich im Rahmen der Selbstberechnung durch Rechtsanwalt oder Notar
Befreiungen
-
■ private Immobilien, die seit der Anschaffung bzw. Herstellung und mindestens 2 Jahre durchgehend oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird
■ private selbst hergestellte Gebäude, wenn nicht vermietet
■ Grundstückstausch im Rahmen von Zusammen- legungs- oder Flurbereinigungsverfahren
■ Immobilienverkauf infolge eines (drohenden) behördlichen Eingriffs
Grunderwerbsteuer
Steuergegenstand
Rechtsvorgänge, die Anspruch auf Übereignung oder Verwertung eines inländischen Grundstücks geben
Vereinigung von ≥ 95 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- bzw. Kapitalge- sellschaft in einer Hand oder in der Hand einer Unter- nehmensgruppe oder Übertragung von ≥ 95 % der Anteile bei Personengesellschaften (Übertragung an neue Gesellschafter innerhalb von 5 Jahren relevant)
Grundstück: Grund und Boden, Gebäude, Zuwachs, Zugehör, Baurechte, Superädifikate; bei Übertragung von Anteilen an Gesellschaften uU vermeidbar
Bemessungsgrundlage
grundsätzlich die Gegenleistung, aber mindestens der Grundstückswert (Mindestbemessungsgrundlage)
Grundstückswert leitet sich aus dem gemeinen Wert (Verkehrswert) ab bzw. Pauschalermittlung
bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken: einfacher Einheitswert
Steuersatz
Tarif abhängig, ob Vorgang
■ entgeltlich
■ unentgeltlich
■ teilentgeltlich
Gesetzliche Definition der „Entgeltlichkeit“:
| unentgeltlicher Erwerb |
Gegenleistung < 30 % des Grund- stückswertes |
| teilentgeltlicher Erwerb |
Gegenleistung > 30 % aber < 70 % des Grundstückswertes |
| entgeltlicher Erwerb |
Gegenleistung > 70 % des Grund- stückswertes |
entgeltlicher Erwerb (entgeltlicher Teil eines teilent- geltlichen Erwerbes): 3,5 %
unentgeltlicher Erwerb (unentgeltlicher Teil) laut Stufentarif:
| für die ersten |
EUR 250,000 |
0.50% |
| für die nächsten |
EUR 150,000 |
2.00% |
| über |
EUR 400,000 |
3.50% |
Stets als unentgeltlicher Erwerb gelten zB:
■ Erbanfall, Vermächtnis (auch außerhalb des Familienverbandes)
■ Erwerb unter Lebenden innerhalb des Familienverbandes
In folgenden Fällen beträgt die Grunderwerbsteuer 0,5 % (Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Grundstückswert):
■ Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften (bei mindestens 95 % des Gesellschafterbestandes innerhalb von 5 Jahren)
■ Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapital- gesellschaften (bei mindestens 95 % der Anteile)
■ Vorgänge nach dem Umgründungsteuergesetz
Immobiliensteuern
Grundsteuer
Steuergegenstand
inländischer Grundbesitz:
■ land- und forstwirtschaftliches Vermögen
■ Grundvermögen
■ Betriebsvermögen, soweit es in Betriebsgrund- stücken besteht
Bemessungsgrundlage durch Finanzämter festgestellt (Basis ist der Einheitswert des Grundstücks)
Steuermesszahl grundsätzich 2 ‰
Bemessungsgrundlage
von den Finanzämtern festgestellte Grundsteuermess- betrag (errechnet aus dem Einheitswert des jeweiligen Grundbesitzes)
Immobilienfonds
Eigentümer des Fondsvermögens
Fondsgesellschaft, somit keine Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer für Anleger
Jährliche Bewertung
durch zwei Sachverständige
Fremdfinanzierung
Maximal zulässig 50 %
Risikostreuung
Mindestens 10 Immobilien, Wert pro Immobilie kleiner als 20 % des gesamten Fondsvermögens
mindestens 10 % und maximal 49 % des Fondsvermö- gens: Bankguthaben, Forderungswertpapiere; oder Bankzusage
maximal 49 % Anteile an Grundstücksgesellschaften bei Spezialfonds: Sonderregelungen
Steuerpflicht
laufende Besteuerung: anteiliger Gewinn aus Vermie- tung und Verpachtung, Gewinnausschüttungen aus inländischen Kapitalgesellschaften, sowie Liquiditäts- gewinn und 80 % des Wertzuwachses (soweit nicht DBA-befreit).
bei Verkauf des Anteilscheines: Besteuerung des bisher nicht erfassten Wertzuwachses (20 %)
KESt-Pflicht mit 27,5 %, endbesteuert (im Fall des Public-Placements), Option zur Veranlagung möglich (55 % ESt)
ausländische Investmentsfonds: OP
